Imagine que você se casou. Está tudo muito bom... Festa de casamento, o bolo de dois andares estava fantástico, a festa superou suas expectativas, você amarrou as latinhas no para-choque do carro e as arrastou pela cidade, teve uma ótima lua-de-mel... Tudo um sonho, mas aí tem que enfrentar a vida novamente e agora tem que pensar em uma família. Já sabe onde vai morar?
Alugar ou comprar? Comprar à
vista ou financiar? Juntar dinheiro ou pegar empréstimo? São tantas
alternativas e, claro, você vai se deparar com o termo Crédito Imobiliário.
O QUE É CRÉDITO IMOBILIÁRIO?
Basicamente o crédito imobiliário
é um valor disponibilizado por uma instituição bancária, emprestado a juros, para
que uma pessoa possa se utilizar desse recurso para a compra de um bem imóvel.
“Bem imóvel é todo aquele tipo de bem, não motorizado,
que não pode ser mudado de local sem grande ameaça a sua estrutura de
construção. Portanto pode ser uma casa, um apartamento, um prédio, um lote, um
terreno, uma chácara, uma fazenda...”
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| Casa |
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| Apartamentos |
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| Terreno |
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| Chácara |
Um grande exemplo de Crédito
Habitacional é o que foi citado no começo desse post: o Financiamento
Habitacional. Como qualquer empréstimo, o banco pode se privar ao direito de conceder
ou não de acordo com o perfil de cada cliente. Por isso é necessário, antes de
qualquer coisa, que quem pede, o que chamamos proponente, tenha duas coisas
- Nome sem restrições. Também chamamos de nome limpo, ou no contrário, nome sujo; no entanto este termo chega a ser pejorativo em alguns casos e não há necessidade de expor o cliente desta forma;
- Ter capacidade financeira para tal. De acordo com a lei 8.692 de 28/03/1993, mais conhecida como Plano de Comprometimento de Renda (PCR), o brasileiro não pode obter empréstimos de nenhum tipo com um valor que ultrapasse 30% de seu orçamento bruto mensal.
Claro que cada banco tem seu
próprio tipo de identificador de perfil e para isso ele se utiliza de muitos
artifícios (prometo que faço um post especial futuramente para tratar deste
assunto).
Juntamente com a avaliação desse
perfil, cada instituição se utiliza de diferentes taxas de juros como pagamento
por seu serviço prestado de empréstimo. Atualmente as parcelas de financiamento
obedecem uma composição sendo parte de juros e outra parte de amortização do
empréstimo contraído. Deste valor, parte volta para a fonte de recursos e a
outra parte vai para o cofre da instituição compondo seu lucro anual.
Para fins de
esclarecimento: Hoje, bancos retiram
seus recursos de duas fontes distintas dependendo da finalidade do empréstimo
que são o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) e o SBPE (Sistema
Brasileiro de Poupança e Empréstimos, ou somente Poupança);
Quando se toma tal empréstimo é
necessário que se dê atenção a duas importantes informações:
- Juro nominal: É aquele juro que vigora no ato de assinatura do contrato;
- Juro Efetivo: É o juro devidamente corrigido, com todos os custos desde o início até o prazo final de vigência do contrato.
Vale a pena lembrar que
financiamentos habitacionais cobrem apenas imóveis que estejam na zona urbana
ou de expansão urbana na cidade, não se estendendo para zona rural. Mas não são
apenas para bens imóveis prontos, ele também cobre:
- Imóveis novos e usados;
- Prontos ou em construção;
- Reformas e ampliação;
- Lotes e terrenos urbanizados.
A vantagem principal é a rapidez.
Entre 30 e 90 dias o proponente já está de posse do imóvel com todo o registro
pronto.
A desvantagem é que com juros
compostos ao longo do tempo, o valor pago ao banco pode às vezes ser o dobro do
valor de venda do imóvel.
ALÉM DO FINANCIAMENTO, EXISTEM OUTRAS LINHAS DE CRÉDITO HABITACIONAL?
Sim. E cada uma com suas regras e particularidades
como o consórcio, por exemplo. Cada concedente de consórcio tem suas regras,
mas de modo geral um consórcio pode:
·
Cobrir imóveis de qualquer tipo, natureza e
região;
·
Não tem juros, apenas taxas de adesão e
administração diluídas nas parcelas ao longo do tempo;
·
Tempo menor para pagamentos;
· Possibilidade de conseguir todo o valor da carta
comprada antes mesmo do término da cota;
·
Pagamento do imóvel à vista.
Com todas essas vantagens, existe algum ponto negativo?
Sim. O consórcio não é algo
imediato. Pode se levar muito tempo até que a carta seja contemplada para que
possa ser utilizada. Então é algo que mais se assemelha a um planejamento a
médio prazo. Sem dar lances ou ser sorteado, o único jeito de usar o valor é
aguardar o fim do grupo que pode ocorrer em até 180 meses (talvez mais
dependendo da concessora).
Algumas instituições também
disponibilizam linhas de crédito para aquisição de imóveis rurais, mas são
raras e cada uma tem as próprias regras, vale uma pesquisa aprofundada com o
gerente da sua agência para melhores indicações.
O QUE FAZER ENTÃO?
- Qual a sua real necessidade de moradia: Imediata, ou pode esperar um pouco mais?
- A parcela cabe no seu orçamento? Lembre-se que ela não deve ultrapassar 30% do seu rendimento familiar mensal bruto (apesar de ser lei, funciona mais como orientação e não como regra para a pessoa física);
- Analise o Custo Efetivo Total da operação. Não vale a pena pagar dois imóveis e levar apenas um;
- Vai financiar? Tenha em mãos pelo menos 20% do valor do imóvel para uma boa entrada e não se esqueça de guardar de R$ 5.000 a R$ 10.000 reais para os devidos registros;
- Pesquise. Nunca é demais procurar pela melhor oferta; e
- Procure um bom correspondente. Aquele que te dá o maior número de informações (não necessariamente as melhores) merece maior confiança.
Ribeiro Neto
Consultoria e Assessoria Financeira I4 imóveis
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