Quanto é necessário ganhar para comprar um imóvel em Goiânia?

A capital onde moramos é a capital com menor valor de metro quadrado do Brasil, Goiânia ocupa o segundo lugar nacional atrás apenas de Contagem em Minas Gerais de acordo com o índice FipeZap. 

O que significa isso?

Significa que você pode comprar um imóvel pagando bem pouco. E isso não tem nada a ver com menor ou maior qualidade de construção, mas apenas de valores de construção e preço final.

A média desse valor aqui está em torno de R$ 3.500,00 por metro quadrado (isso depende muito da localização do imóvel), quer dizer, um apartamento de 60 m² pode ser vendido por R$ 210.000,00. Leve em conta o mesmo apartamento no Rio de Janeiro cujo valor do metro quadrado tem uma média de R$ 12.000,00, ele custaria R$ 720.000,00 (3,43 vezes mais).

É muito mais barato comprar um apartamento aqui que em outra localidade. Isso traz pessoas interessadas em comprar para cá e nos ajuda a crescer, fazendo o valor do metro quadrado se valorizar a cada dia, ou seja, nossos preços vão aumentar a cada mês indefinidamente.

Bom demais!!! Comprar um apartamento aqui significa que ele vai tomar um caminho de crescimento de valor para alcançar o que outras cidades pedem pelos seus respectivos metro.
quadrados. E isso dá dinheiro. Claro, é preciso gastar um pouco.

Levando em conta esse fator, encontramos aqui em nossa capital, imóveis que podem variar de R$ 100.000,00 a mais de R$ 7.000.000,00, tudo dependendo do tamanho, localização, acabamento, quem trabalhou em seu paisagismo, arquitetura, decoração, o status de quem compra, a quantidade de itens de lazer, etc, etc, etc.

Sendo assim, uma família que ganhe a partir de dois salários mínimos (sendo um de cada cônjuge) pode já tentar uma modalidade qualquer de crédito imobiliário para adquirir o primeiro imóvel e sair do aluguel.

UPGRADES

Entenda-se como UPGRADE o fato de já se ter um imóvel, mas haver também a necessidade
de outro que seja maior (seja em tamanho, valor, status) ou em localidade mais nobre.

Para aqueles que querem fazer um upgrade e passar para um lugar um pouco maior, numa localização mais privilegiada, ou mesmo com mais lazer, existem oportunidades de mercado que aparecem de quando em vez que podem permear de R$ 150.000,00 até R$ 220.000,00, daí já é preciso ganhar um pouquinho mais, entre R$ 2.500,00 a R$ 5.000,00. Existem unidades, hoje, em torno de 70m² que saem por esses valores.



Uma dica importante de quem já fez milhares de simulações:

A cada 3.000,00 de renda comprovada o financiamento alcançado é de aproximadamente R$ 100.000,00.

Mas existe ainda uma corrente que prega e acredita que os preços dos imóveis vão enfrentar uma queda acentuada, talvez um ajuste de preços por causa de uma acomodação de mercado, pode ser, mas Goiás está longe disso, então torna-se um bom lugar para investir, pois a tendência é somente o aumento dos preços.

Você, que comprou um imóvel, venderia ele abaixo do valor que pagou? (tempo.............) Bom, acho que ninguém faria isso.

Portanto não caia nessa conversa de que estoque de unidades acaba derrubando o preço delas. Para mercados de economia instável como vive o sudeste desde o final de 2014, esse argumento pode funcionar (embora não seja bem isso que acontece), mas para um mercado estável como o do Centro Oeste esse papo-furado já deu.

Um grande exemplo é o caso do setor Negrão de Lima em Goiânia. Há 5 anos encontravam-se unidades de R$ 120.000,00 à venda, hoje, a mais barata sai em torno de R$ 180.000,00, uma valorização de 66,66% no período, o que dá algo em torno de 13% a.a. Para se fazer uma comparação, a poupança rende em torno de 7% a.a.; tesouros do governo podem render até 11% a.a.. 

Então como dizia meu sábio avô: Quem compra Terra não erra!

RIBEIRO NETO

CONSULTOR DE CRÉDITO - I4 IMÓVEIS

acesse nosso site: www.i4imoveis.com.br

FGTS, meu cofrinho pessoal

No post anterior falamos um pouco sobre SFH e SFI. Cheguei a falar um pouco sobre o FGTS. Resolvi usar este post para fazer um breve comentário sobre o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, então, seguir os passos descritos para acompanhar essa valsa pode te ajudar e muito no aspecto FGTS.

O QUE É O FGTS?

O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço é um depósito mensal referente a 8% do valor do salário de um empregado em uma conta aberta na Caixa Econômica Federal (que é a administradora desse fundo) em nome dele pelo empregador.

O FGTS não é descontado do salário do empregado e sim uma obrigação do empregador.

O FGTS tem o objetivo de auxiliar o trabalhador caso seja demitido, em qualquer hipótese de encerramento da relação de emprego, seja ela por motivo de doenças graves e até catástrofes naturais. 

O FGTS foi instituído em 1966 e é regulado por uma lei federal. Inicialmente, o FGTS existia apenas como forma de garantia de emprego, chamada de estabilidade, ou seja, quando o empregado completava 10 anos de trabalho em uma empresa, não poderia mais ser demitido, a não ser em justa causa.

Clicando nesta frase você pode acessar a lei de constituição do FGTS.

QUEM PODE UTILIZAR ESSE RECURSO?

Trabalhadores de qualquer localidade que exerçam sua profissão através do regime da CLT (Consolidação das Leis Trabalhistas), trabalhadores avulsos, empregados domésticos.

Não têm direito ao FGTS os trabalhadores individuais, autônomos (aquelas que não possuem vínculo empregatício) ou, ainda, servidores públicos os quais, mesmo que possuam vínculo, possuem ainda a garantia de estabilidade até a aposentadoria.

Tudo muito bom, o texto está muito bonito e bem explicado... mas como é que se pode utilizar esse recurso?

UTILIZANDO

1º. O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), só pode ser sacado para a compra de um imóvel, no momento de uma demissão ou em caso de doença grave terminal; mas nos atenhamos ao caso da compra do imóvel; ele só pode ser usado em imóveis que se encontram dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH);

tudo encontra-se interligado!!!

2º. A utilização desse recurso é liberada pela Caixa Econômica Federal a qual detém a gestão do mesmo por determinação do Governo Federal. Independentemente da instituição financeira que promover o financiamento - ou utilização do mesmo - a autorização é feita pela Caixa de acordo com a lei 8.036 de maio de 1990 link disponibilizado acima;


3º. O uso do FGTS não fica gravado somente no CPF da pessoa que o utilizou, mas também na matrícula do imóvel alvo do recebimento no recurso, sendo assim, alguém que deseja utilizar o recurso para adquirir um imóvel no qual o dono anterior utilizou o dele, este imóvel fica impedido de receber novamente o recurso em uma entrada, o que não impede o novo dono de utilizá-lo para amortizar saldo devedor. Parece complicado, mas em outras palavras:


Em um espaço de 5 anos, um mesmo imóvel não pode receber o recurso do FGTS 2 vezes como entrada, mas o mesmo pode ser utilizado para amortização de parcelas mediante a transferência do imóvel para o novo proprietário.



4º. Para utilização do FGTS a pessoa tem que trabalhar e residir na localidade do imóvel ou em seu entorno. Demonstrar, através de um termo de próprio punho, a intensão de residir no imóvel que está adquirindo, salvo exceções.


5º. O FGTS será utilizado para que o comprador dê ou complete uma entrada, sempre exigida em processos de financiamento, ou para compra à vista de um imóvel quando possível. Uma vez utilizado, esse recurso só poderá ser acessado novamente dois anos depois para amortizar saldo devedor. O comprador não poderá usar esse recurso para dar entrada, nem amortizar, um segundo imóvel, devendo, antes, quitar o primeiro e somente aí usar para um segundo. Regra vale para casais, cujo o primeiro proponente utilizou o FGTS em um primeiro imóvel e se casou, o segundo proponente fica impedido de usar o FGTS para dar entrada no segundo imóvel, somente para amortizar o saldo devedor do primeiro.


Poderá gostar também de: http://falandoemcredito.blogspot.com.br/2016/02/sfh-e-sfi-e-de-comer.html


O FGTS também é fonte de alguns programas governamentais que visam diminuir o déficit habitacional no Brasil, como o Program Minha Casa Minha Vida, mas claro que este assunto, eu vou deixar para um próximo post.

Qualquer dúvida, deixe seu comentário. Terei prazer em respondê-lo assim que o vir. Compartilhe essa postagem nas suas redes sociais e me ajude a ajudar cada vez mais pessoas.

RIBEIRO NETO

CONSULTOR DE CRÉDITO I4 IMÓVEIS

acesse nosso site: www.i4imoveis.com.br

Caixa pode voltar a subir a cota mínima de Financiamento

Há algum tempo, antes mesmo da anunciação da mosquita da dengue, ou mesmo das declarações sobre apartamentos duplex no Guarujá, a Caixa Econômica Federal ordenou a utilização de recursos do FGTS para a criação de uma modalidade de crédito totalmente nova: O pró-cotista. 

Mas a utilização deste recurso no tempo veio a fazer com que o que havia sido reservado para cobrir essa modalidade se esgotasse no começo do ano de 2016, tanto que alguns processos ainda esperam para serem finalizados. Então, de onde retirar dinheiro para fazer financiamentos para quem se enquadrava no pró-cotista? Para esta incógnita os homens da ciência contábil dizem categoricamente que o mais seguro é... Quem sabe?!

Hoje, eu me deparei com uma notícia que me deixou um tanto feliz e um tanto apreensivo também, pois a instituição citada estuda aumentar novamente as cotas máximas de financiamento (rebaixadas em maio do ano passado para 50% do valor do imóvel usado) novamente para 90% de acordo com o site Resumo Imobiliário (clique aqui para ver a matéria completa).

Isso quer dizer que o mercado de compra e venda de imóvel pode voltar a aquecer em 2016 e fazer circular um pouco mais de dinheiro no mercado. Bom para quem quer comprar. Excelente para quem quer vender.

Para nós, que trabalhamos com este bem de consumo, só falta aguardar esta operação para o futuro.

RIBEIRO NETO

NOTÍCIAS DO MUNDO IMOBILIÁRIO

SFH e SFI - "É de comer?"

No post passado falei um pouco sobre o crédito imobiliário e toquei no assunto de SFH e SFI, no entanto não especifiquei quem eram essas duas pessoas aí, então, chamei o príncipe Hamlet para me ajudar a falar sobre este assunto.

CONHECENDO O SFH E O SFI

Esses dois sistemas são os mais utilizados nas atuais concessões de financiamento imobiliário no país.

"Existem outros? Sim, mas não tão importantes, nem tão utilizáveis quando estes dois."

SFH

Foi criado pela Lei 4.380/64 e tem como característica  a regulamentação da condições de financiamento imobiliário (taxas de juros, quotas, prazos). O Governo Federal pode intervir em qualquer um dos aspectos do financiamento.

Nesse sistema estão incluídas as operações contratadas com recursos do SBPE e do FGTS, inclusive o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), sendo que o FGTS observa, ainda, regulamentação própria.

Para ser enquadrado no SFH o valor máximo de avaliação do imóvel a ser adquirido deve estar abaixo de certos valores que variam em alguns estados:

Minas Gerais, São Paulo, Rio de Janeiro e no Distrito Federal é de R$ 750 mil reais.

No restante do Brasil o valor é de R$ 650 mil reais.

Quando um imóvel é adquirido com enquadramento no SFH a legislação permite a utilização do Fundo de Garantia acumulado na compra, seja como parte ou como valor total.

SFI

Por sua vez o SFI permite a livre negociação entre as partes, sem regulamentação das condições de financiamento. Vale para aquisições de imóveis cujos valores máximos de avaliação superem os limites descritos nas figurinhas acima. Neste os recursos utilizados são exclusivamente da Poupança.

Vale destacar que é regulamentado pelo Banco Central do Brasil - BACEN, o direcionamento básico da poupança aplicado às operações do SFH e SFI, conforme disposto:

Art. 1 - Os recursos captados em depósito de poupança pelas entidades integrantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) devem ser aplicados de acordo com os seguintes percentuais:

I - 65% (sessenta e cinco por cento), no mínimo em operações de financiamento imobiliário, sendo:

 a) 80% (oitenta por cento), no mínimo, do percentual acima em operações de financiamento habitacional no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH); e

b) o restante em operações de financiamento imobiliário contratadas a taxas de mercado;

II - 20% (vinte por cento), em encaixe obrigatório no Banco Centra do Brasil;

III - os recursos remanescentes em disponibilidades financeiras e em outras operações admitidas nos termos da legislação e da regulamentação em vigor.

Parágrafo 1 - Os percentuais estabelecidos no inciso I do caput, têm como base de cálculo menor dos seguintes valores, utilizando-se o critério de dias úteis:

 I - a média aritmética dos saldos diários dos depósitos de poupança nos doze meses antecedentes ao mês de referência; ou

II - a média aritmética dos saldos diários dos depósitos de poupança no mês de referência.

Resolução 3932/10 

 

E aí, o que achou Hamlet?

Você é ótimo, dude!!!

De qualquer modo, para o nosso leitor que deseja ter uma leitura adicional sobre o assunto (algo mais didático que de suma importância), basta clicar e acessar os links:

SFH - Lei 4.380 de 21/08/1964

SFI - Lei 9.514 de 20/11/1997

Vou ficando por aqui. Qualquer dúvida pode deixar seu comentário abaixo que eu, ou mesmo o Hamlet pode te responder a qualquer momento. Deixe também um contato para que possamos te localizar no e-mail, no face, no planeta Terra. Comente e compartilhe com os amigos, isso é importante para nós.

Fonte

Banco Central do Brasil - site

Casa Civil - site

Imagens Google

Ribeiro Neto

Consultoria e Assessoria Financeira - I4 imóveis

 

 

Descobrindo o CRÉDITO IMOBILIÁRIO

Imagine que você se casou. Está tudo muito bom... Festa de casamento, o bolo de dois andares estava fantástico, a festa superou suas expectativas, você amarrou as latinhas no para-choque do carro e as arrastou pela cidade, teve uma ótima lua-de-mel... Tudo um sonho, mas aí tem que enfrentar a vida novamente e agora tem que pensar em uma família. Já sabe onde vai morar?

Alugar ou comprar? Comprar à vista ou financiar? Juntar dinheiro ou pegar empréstimo? São tantas alternativas e, claro, você vai se deparar com o termo Crédito Imobiliário.

O QUE É CRÉDITO IMOBILIÁRIO?

Basicamente o crédito imobiliário é um valor disponibilizado por uma instituição bancária, emprestado a juros, para que uma pessoa possa se utilizar desse recurso para a compra de um bem imóvel.

“Bem imóvel é todo aquele tipo de bem, não motorizado, que não pode ser mudado de local sem grande ameaça a sua estrutura de construção. Portanto pode ser uma casa, um apartamento, um prédio, um lote, um terreno, uma chácara, uma fazenda...”

Casa

Apartamentos

Terreno

Chácara

Um grande exemplo de Crédito Habitacional é o que foi citado no começo desse post: o Financiamento Habitacional. Como qualquer empréstimo, o banco pode se privar ao direito de conceder ou não de acordo com o perfil de cada cliente. Por isso é necessário, antes de qualquer coisa, que quem pede, o que chamamos proponente, tenha duas coisas

1. Nome sem restrições. Também chamamos de nome limpo, ou no contrário, nome sujo; no entanto este termo chega a ser pejorativo em alguns casos e não há necessidade de expor o cliente desta forma;
2. Ter capacidade financeira para tal. De acordo com a lei 8.692 de 28/03/1993, mais conhecida como Plano de Comprometimento de Renda (PCR), o brasileiro não pode obter empréstimos de nenhum tipo com um valor que ultrapasse 30% de seu orçamento bruto mensal.

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L8692.htm

Claro que cada banco tem seu próprio tipo de identificador de perfil e para isso ele se utiliza de muitos artifícios (prometo que faço um post especial futuramente para tratar deste assunto).

Juntamente com a avaliação desse perfil, cada instituição se utiliza de diferentes taxas de juros como pagamento por seu serviço prestado de empréstimo. Atualmente as parcelas de financiamento obedecem uma composição sendo parte de juros e outra parte de amortização do empréstimo contraído. Deste valor, parte volta para a fonte de recursos e a outra parte vai para o cofre da instituição compondo seu lucro anual.

Para fins de esclarecimento: Hoje, bancos retiram seus recursos de duas fontes distintas dependendo da finalidade do empréstimo que são o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) e o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos, ou somente Poupança);

Quando se toma tal empréstimo é necessário que se dê atenção a duas importantes informações:

• Juro nominal: É aquele juro que vigora no ato de assinatura do contrato;
• Juro Efetivo: É o juro devidamente corrigido, com todos os custos desde o                    início até o prazo final de vigência do contrato.

Vale a pena lembrar que financiamentos habitacionais cobrem apenas imóveis que estejam na zona urbana ou de expansão urbana na cidade, não se estendendo para zona rural. Mas não são apenas para bens imóveis prontos, ele também cobre:

• Imóveis novos e usados;
• Prontos ou em construção;
•  Reformas e ampliação;
• Lotes e terrenos urbanizados.

A vantagem principal é a rapidez. Entre 30 e 90 dias o proponente já está de posse do imóvel com todo o registro pronto.

A desvantagem é que com juros compostos ao longo do tempo, o valor pago ao banco pode às vezes ser o dobro do valor de venda do imóvel.

ALÉM DO FINANCIAMENTO, EXISTEM OUTRAS LINHAS DE CRÉDITO HABITACIONAL?

Sim. E cada uma com suas regras e particularidades como o consórcio, por exemplo. Cada concedente de consórcio tem suas regras, mas de modo geral um consórcio pode:

·         Cobrir imóveis de qualquer tipo, natureza e região;

·         Não tem juros, apenas taxas de adesão e administração diluídas nas parcelas ao longo do   tempo;

·         Tempo menor para pagamentos;

·         Possibilidade de conseguir todo o valor da carta comprada antes mesmo do término da       cota;

·         Pagamento do imóvel à vista.

Com todas essas vantagens, existe algum ponto negativo?

Sim. O consórcio não é algo imediato. Pode se levar muito tempo até que a carta seja contemplada para que possa ser utilizada. Então é algo que mais se assemelha a um planejamento a médio prazo. Sem dar lances ou ser sorteado, o único jeito de usar o valor é aguardar o fim do grupo que pode ocorrer em até 180 meses (talvez mais dependendo da concessora).

Algumas instituições também disponibilizam linhas de crédito para aquisição de imóveis rurais, mas são raras e cada uma tem as próprias regras, vale uma pesquisa aprofundada com o gerente da sua agência para melhores indicações.

O QUE FAZER ENTÃO?

Bom, agora que você já conhece as principais linhas de crédito imobiliário, vão algumas dicas importantes para a aquisição de sua casa para morar com sua esposa e construir sua nova família:

1. Qual a sua real necessidade de moradia: Imediata, ou pode esperar um pouco mais?
2. A parcela cabe no seu orçamento? Lembre-se que ela não deve ultrapassar 30% do seu rendimento familiar mensal bruto (apesar de ser lei, funciona mais como orientação e não como regra para a pessoa física);
3. Analise o Custo Efetivo Total da operação. Não vale a pena pagar dois imóveis e levar apenas um;
4. Vai financiar? Tenha em mãos pelo menos 20% do valor do imóvel para uma boa entrada e não se esqueça de guardar de R$ 5.000 a R$ 10.000 reais para os devidos registros;
5. Pesquise. Nunca é demais procurar pela melhor oferta; e
6. Procure um bom correspondente. Aquele que te dá o maior número de informações (não necessariamente as melhores) merece maior confiança.

Vou ficando por aqui. Para qualquer dúvida deixe seu comentário. Curta e compartilhe nas redes sociais, assim, você me ajuda a ajudar mais e mais pessoas.

Ribeiro Neto

Consultoria e Assessoria Financeira I4 imóveis