Sistema de amortização é um método que o banco disponibiliza para que você, que vai contratar um crédito imobiliário possa pagar a dívida contraída de forma parcelada, tendo por finalidade liquidá-la ao término do prazo contratado.
Os principais sistemas utilizados atualmente são:
a) Sistema de amortização constante - SAC.
Nesse sistema de amortização as parcelas tendem a reduzir ao longo do tempo. A prestação é composta das parcelas de amortização e juros, em que o valor mensal da parcela de amortização é constante pelo período de doze meses sendo recalculada sempre na data do aniversário do contrato. A parcela de juros é calculada mensalmente, de acordo com o saldo devedor e a taxa de juros contratada.
Achei lindo, mas não entendi nada.
Explicando de modo mais fácil, para você que não estuda contabilidade, é feito assim:
Você contrata um valor de R$ 120.000,00 por um período de 120 meses a uma taxa de juros de 8% ao ano (a grosso modo trataremos o valor de 0,67% ao mês, resultado que obtemos dividindo 8 por 12).
Assim, dividindo-se o valor total pelo tempo em meses temos uma amortização mensal de R$ 1.000,00 (120.000 / 120 = 1.000).
O juro é calculado sobre o saldo devedor de 119.000, pois 120.000 - 1.000 = 119.000.
119.000 x 0,67% = 797,30.
Some uma parcela de seguro obrigatório (São o MIP - Morte ou Invalidez do Proponente - e o DFI - Danos Físicos ao Imóvel) aproximadamente R$ 50,00 mensais.
Assim a primeira parcela paga pelo tomador será de: 1.000 + 797,30 + 50,00 = R$ 1.847,30.
Todo mês a parcela acaba caindo, pois, como o valor do saldo devedor diminui, o juro cobrado sobre ele acaba caindo também e a soma acaba ficando menor. Por isso a tabela SAC é conhecida como tabela de valores decrescentes.
Algo que deve ser lembrado é a lei de comprometimento de renda. Como o comprometimento não pode ser superior a 30%, predominantemente a primeira parcela calculada pela tabela SAC é bem alta, isso se explica o valor de financiamento liberado por essa tabela ser menor se comparado a outras tabelas, embora a soma de juros paga até o final do plano ser bem menor pelo mesmo motivo: Parcelas decrescentes.
b) Sistema Francês de Amortização ou PRICE.
Recebe esse nome por causa do francês Richard Price (Por isso Sistema Francês de Amortização). O método foi apresentado em 1771 por Richard Price em sua obra "Observações sobre Pagamentos Remissivos".
As prestações são pagas sempre iguais, a amortização aumenta a cada período e os juros diminuem a cada período. O saldo devedor é atualizado mensalmente, no dia correspondente ao aniversário do contrato, pelo índice de remuneração básica aplicado aos depósitos da conta poupança se a origem do recurso for o SBPE ou do FGTS em outro caso.
Boiou de novo? Eu explico. (mas para não ficar chato e cheio de fórmulas, vou explicar de forma genérica utilizando o mesmo exemplo anterior)
Desta vez 120.000 serão divididos igualmente em 120 vezes de 1.000 somados aqui os encargos com o seguro (MIP e DFI), assim a parcela será perpétua (enquanto durar o contrato) de aproximadamente R$ 1.050,00 (bem menor que a SAC, concordo com você)
Dentro desses 1.050 serão somados aproximadamente na primeira parcela 20% de amortização e 80% de juros.
Essa amortização diminui o saldo devedor reajustando o valor do juro pago para baixo e o valor da amortização para cima.
No fim do contrato, os valores trocam de lugar, sendo 80% de amortização e 20% de juros somados na mesma parcela de 1.050.
PERGUNTAS FREQUENTES:
1) Por que o juro pago na tabela SAC é menor?
Basicamente por que o valor tomado tende a ser menor e, claro, pela soma de valores ser sempre decrescente, isto influencia demais na soma dos valores totais no fim do plano.
2) Qual das duas é a melhor tabela a ser usada?
Não costumo dizer que exista tabela melhor ou pior, existe aquela que se enquadra ou não na realidade do tomador. De que adianta tentar fazer uma tabela que custe menos se no fim não se tem o valor devido para uma entrada pedida? Por isso aconselho que o investidor analise as duas tabelas e veja qual delas será uma melhor aquisição para sua realidade no momento.
Todos os bancos trabalham com esse tipo de parcela?
Não. Cada banco faz seu tipo de ofertas. Não necessariamente todos são obrigados a adotar os dois tipos de tabela. Existem casos de alguns bancos que fazem o uso de outro tipo de tabela interna.
Consórcio utiliza tabela Price ou SAC?
Sempre que as parcelas forem iguais, a tabela utilizada é PRICE. Uma dica para identificar. Nesse caso, consórcios utilizam tabela Price, embora não haja saldo devedor, mas sim um saldo credor.
Você é inteligente assim mesmo ou está pesquisando em algum lugar?
Sou inteligente assim mesmo. hehe. Brincadeira. Quando não estou bem certo do que estou dizendo faço pequenas pesquisas com o mestre google.
Para mais informações, deixe seus questionamentos nos comentários pois responderei, a medida que souber, a cada um.
RIBEIRO NETO
CONSULTOR DE CRÉDITO I4 IMÓVEIS
